Các báo cáo phân tích gần đây cho thấy diện tích đất khu công nghiệp được hấp thụ đã tăng trở lại từ quý II/2026. Nhu cầu thuê năm 2027 được dự báo tiếp tục tăng, chủ yếu nhờ các doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất.
Hấp thụ đất khu công nghiệp tăng trở lại
Theo số liệu SSI Research được Báo Đầu tư Chứng khoán và CafeF dẫn lại, miền Bắc hấp thụ khoảng 217 ha đất khu công nghiệp trong quý II/2026. Quý I/2026, con số này là 134 ha. Đây là mức cao nhất của một quý kể từ quý I/2024.
Ở miền Nam, diện tích hấp thụ trong quý II/2026 đạt khoảng 67 ha. Con số này là 57 ha ở quý I và khoảng 10 ha ở cùng kỳ năm trước.
Báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield ghi nhận quỹ đất khu công nghiệp lũy kế tại miền Bắc đã vượt 25.200 ha. Tỷ lệ lấp đầy bình quân là 64%, thấp hơn 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Nguồn cung mới tập trung ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm
Theo CBRE, khoảng 1.347 ha đất khu công nghiệp mới dự kiến gia nhập thị trường từ quý IV/2026 đến hết năm 2027. Trong đó, miền Bắc có 664 ha và miền Nam có 683 ha.
Ở miền Bắc, nguồn cung mới chủ yếu nằm tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và các tỉnh giáp Hà Nội. Ở miền Nam, nguồn cung tập trung tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Nhu cầu thuê năm 2027
SSI Research dự báo diện tích ký hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ năm 2027 đạt khoảng 1.000 ha, tăng 18,6% so với năm 2026. Phần tăng thêm được kỳ vọng chủ yếu đến từ các khu công nghiệp cấp 2, nơi doanh nghiệp FDI đang dịch chuyển và mở rộng sản xuất. Khách thuê từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông được dự báo vẫn là nhóm có nhu cầu lớn nhất.
Cũng theo SSI Research, một bộ phận khách thuê đang thận trọng trước chính sách thuế của Mỹ. Nhóm này ưu tiên thuê nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường, hoặc mở rộng ở quy mô nhỏ hơn.
Giá thuê
Theo số liệu CBRE được CafeF dẫn lại, giá thuê đất khu công nghiệp miền Bắc hiện khoảng 143 USD/m², tăng 2,9% so với cùng kỳ. Giá tại miền Nam khoảng 185 USD/m², tăng 3,7%. Các mức giá này tính cho toàn bộ chu kỳ thuê.
SSI Research dự báo giá thuê sẽ đi ngang trong năm 2027. Lý do là các khu công nghiệp mới có thể đưa ra mức giá cạnh tranh hơn để thu hút khách thuê lớn và lấp đầy nhanh.
Ở phân khúc xây sẵn, JLL Việt Nam ghi nhận giá chào thuê nhà xưởng tại thị trường trọng điểm phía Bắc là 5,3 USD/m²/tháng, nhà kho là 4,5 USD/m²/tháng.
Hạ tầng và chính sách
Theo SSI Research, nhiều tuyến giao thông được kỳ vọng giúp giảm chi phí logistics cho khu công nghiệp. Đó là cao tốc Bắc – Nam, tuyến Long Thành – Dầu Giây mở rộng, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cùng các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4.
Về chính sách, Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 và Luật Đầu tư sửa đổi hướng tới ba nội dung: giảm thủ tục hành chính, ưu đãi vốn cho khu công nghiệp sinh thái và phân cấp thẩm quyền cho địa phương.
Nguồn tổng hợp: SSI Research và CBRE (qua Báo Đầu tư Chứng khoán – tinnhanhchungkhoan.vn, ngày 9/10/2026; CafeF/Nhịp sống thị trường, ngày 9/10/2026); Cushman & Wakefield Việt Nam (MarketBeat Q2/2026); JLL Việt Nam.
