Chi phí xây dựng nhà xưởng không có một con số cố định cho mỗi mét vuông: cùng diện tích, hai nhà máy có thể chênh nhau rất xa tùy địa chất, khẩu độ, tải trọng và tiêu chuẩn của chủ đầu tư. Hiểu rõ cơ cấu chi phí giúp doanh nghiệp lập ngân sách đúng ngay từ đầu và tránh phát sinh. Bài viết phân tích 7 nhóm chi phí chính và cách lập dự toán xây dựng nhà xưởng sát thực tế từ kinh nghiệm tổng thầu của Xây lắp Hải Long.

chi phí xây dựng nhà xưởng khu công nghiệp — **Nhà máy Nhôm Việt Dũng do Xây lắp Hải Long là tổng thầu xây dựng (nhìn từ trên cao)**

Chi phí xây dựng nhà xưởng gồm những khoản nào?

Tổng mức đầu tư một nhà máy hầu như thường được chia thành 7 nhóm chi phí dưới đây. Nhiều báo giá “theo mét vuông” chỉ tính phần khung và bao che, nên chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ phạm vi trước khi so sánh.

Nhóm chi phí	Bao gồm	Lưu ý khi dự toán
1. Đất và pháp lý	Thuê đất khu công nghiệp, phí hạ tầng, thủ tục đầu tư, PCCC, môi trường	Thường tách riêng khỏi báo giá xây dựng
2. Khảo sát, thiết kế, tư vấn	Khảo sát địa chất, thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP, thẩm tra, giám sát	Khoản nhỏ nhưng quyết định các khoản còn lại
3. San nền và móng	San lấp, xử lý nền, cọc, móng, nền bê tông chịu tải	Biến động mạnh theo địa chất từng lô đất
4. Kết cấu thép	Cột, kèo, xà gồ, giằng, dầm cầu trục, sơn bảo vệ	Phụ thuộc khối lượng thép và giá thép thời điểm sản xuất
5. Bao che và hoàn thiện	Mái, vách, cửa, cách nhiệt, lấy sáng, sơn sàn	Chọn vật liệu theo yêu cầu nhiệt độ sản xuất
6. Cơ điện (MEP) và PCCC	Điện, chiếu sáng, cấp thoát nước, thông gió, báo cháy, chữa cháy	Tăng nhiều với nhà xưởng phòng sạch, kho hàng dễ cháy
7. Hạ tầng ngoài nhà	Sân đường, thoát nước, cổng, tường rào, nhà bảo vệ, văn phòng	Hay bị bỏ sót trong dự toán ban đầu

Ngoài ra, dự toán cần có khoản dự phòng cho trượt giá vật tư và khối lượng phát sinh.

7 yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà xưởng

Địa chất: nền đất yếu (phổ biến ở các khu công nghiệp ven biển Hải Phòng) cần cọc sâu và xử lý nền, làm tăng đáng kể chi phí móng.
Khẩu độ và chiều cao: nhịp lớn không cột giữa và chiều cao thông thủy lớn đều làm tăng khối lượng thép.
Tải trọng: cầu trục, tải sàn cho máy móc nặng, hệ thống treo hoặc pin mặt trời mái.
Tiêu chuẩn của chủ đầu tư: phòng sạch, tiêu chuẩn bảo hiểm hoặc công trình xanh do công ty mẹ yêu cầu.
Hệ thống PCCC: phụ thuộc hạng nguy hiểm cháy nổ của hàng hóa và dây chuyền.
Giá vật tư tại thời điểm thi công: đặc biệt là thép, xi măng và cáp điện.
Tiến độ yêu cầu: rút ngắn tiến độ đòi hỏi tăng ca, tăng thiết bị và nhân lực.

Cách lập dự toán xây dựng nhà xưởng sát thực tế

Xác định công năng và quy mô: diện tích sản xuất, kho, văn phòng; dây chuyền thiết bị; kế hoạch mở rộng.
Khảo sát địa chất sớm: có số liệu địa chất mới ước được chi phí móng – khoản dễ lệch nhất.
Lập phương án thiết kế sơ bộ: chốt khẩu độ, chiều cao, tải trọng để tính khối lượng kết cấu thép và bê tông.
Bóc tách khối lượng theo 7 nhóm chi phí: đối chiếu với suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố để kiểm tra độ hợp lý.
Cộng dự phòng và lập kế hoạch dòng tiền: phân bổ chi phí theo từng giai đoạn thi công.

4 sai lầm thường gặp khi ước tính chi phí

So sánh báo giá theo mét vuông mà không kiểm tra phạm vi công việc đi kèm.
Bỏ qua khảo sát địa chất, dẫn đến điều chỉnh móng sau khi đã ký hợp đồng.
Không tính trước yêu cầu PCCC, dẫn đến phải bổ sung hệ thống khi thẩm duyệt.
Chia nhỏ quá nhiều gói thầu, khiến chi phí phối hợp và phát sinh tại giao diện giữa các nhà thầu tăng lên.

Giải pháp tổng thầu Design & Build giúp kiểm soát chi phí

Với mô hình thiết kế – thi công, tổng thầu tối ưu phương án ngay từ bản vẽ và chịu trách nhiệm về ngân sách đã cam kết. Xây lắp Hải Long triển khai D&B từ năm 2006 và sở hữu nhà máy kết cấu thép công suất 35.000 tấn/năm, nên chủ động được giá và tiến độ của hạng mục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Xem thêm bài viết: TỔNG THẦU XÂY DỰNG NHÀ XƯỞNG TRỌN GÓI: QUY TRÌNH 7 BƯỚC TỪ CHỌN ĐỊA ĐIỂM ĐẾN BÀN GIAO

Xem thêm bài viết: KẾT CẤU THÉP NHÀ XƯỞNG: CẤU TẠO, TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT VÀ 5 CÁCH TỐI ƯU CHI PHÍ

Câu hỏi thường gặp

Có bảng giá xây nhà xưởng cố định theo mét vuông không?

Không có một mức giá chung, vì chi phí phụ thuộc địa chất, khẩu độ, tải trọng và tiêu chuẩn. Suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng chỉ nên dùng để tham khảo.

Nhà xưởng kết cấu thép có rẻ hơn nhà xưởng bê tông không?

Với khẩu độ lớn và yêu cầu tiến độ nhanh, kết cấu thép thường tối ưu hơn nhờ móng nhẹ và thi công nhanh.

Làm sao hạn chế phát sinh chi phí?

Chốt công năng, khảo sát địa chất và xác định yêu cầu PCCC trước khi ký hợp đồng; ưu tiên hợp đồng tổng thầu trọn gói.

Hải Long có lập dự toán sơ bộ miễn phí không?

Có. Chủ đầu tư gửi thông tin dự án để được tư vấn phương án và dự toán sơ bộ.