Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp của FPTS Research, miền Bắc đang là khu vực có diện tích đất hấp thụ và vốn FDI đăng ký mới lớn hơn miền Nam.
Diện tích hấp thụ gấp hơn ba lần miền Nam
FPTS Research cho biết diện tích đất khu công nghiệp hấp thụ ròng tại miền Bắc trong quý II/2026 đạt 217 ha. Con số này gấp hơn ba lần miền Nam (71 ha) và cao hơn 44% so với mức trung bình các giai đoạn trước.
Vốn FDI đăng ký mới theo khu vực
Trong 8 tháng đầu năm 2026, miền Bắc thu hút 22,9 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới, tăng 68% so với cùng kỳ. Mức này cao hơn miền Nam 66%. Miền Nam đạt 13,8 tỷ USD, tăng 135% so với cùng kỳ (theo FPTS Research, được Diễn đàn Doanh nghiệp dẫn lại).
Riêng lĩnh vực chế biến, chế tạo thu hút 12,1 tỷ USD vốn FDI trong 8 tháng, tăng 86%.
Nguồn cung đất được phê duyệt tăng mạnh
Từ năm 2020 đến quý III/2026, diện tích đất khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư tại miền Bắc cao hơn miền Nam 41%.
Diện tích được phê duyệt trong giai đoạn từ năm 2024 đến quý III/2026 gấp 2,04 lần giai đoạn 2021–2023. Theo bài báo, lượng đất này sẽ bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường trong 3–5 năm tới.
FPTS Research đánh giá lợi thế của miền Bắc nằm ở ba điểm:
- Giá thuê đất ở mức tương đối hợp lý
- Quỹ đất sẵn sàng cho thuê còn nhiều
- Hệ sinh thái sản xuất điện tử và công nghệ cao đã hình thành
Báo cáo cũng ghi nhận nguồn cung được mở rộng sau khi sắp xếp đơn vị hành chính. Việc phân cấp cho địa phương thẩm quyền phê duyệt đầu tư và giải phóng mặt bằng đã giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Giá thuê và biên lợi nhuận
Theo bài báo, giá thuê đất tại các thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc là 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 3% so với cùng kỳ. Tại miền Nam, mức giá là 183 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2%.
FPTS Research cho biết biên lợi nhuận gộp toàn ngành trong quý II/2026 là 56%, và dự báo xu hướng thu hẹp trong quý IV/2026 và dài hạn.
Các yếu tố tác động được nêu gồm:
- Chi phí đầu tư tăng, chủ yếu từ đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng
- Tốc độ tăng giá thuê chậm lại
- Nguồn cung mới tăng làm cạnh tranh gay gắt hơn
Chính sách thương mại
Hàng hóa Việt Nam xuất khẩu sang Mỹ chịu mức thuế bổ sung 12,5% theo Mục 301, có hiệu lực từ ngày 24/7/2026. Bài báo đánh giá mức thuế này tương đương một số nước Đông Nam Á, nên không tác động đáng kể đến sức hút FDI của Việt Nam.
Báo cáo nhận định thị trường bất động sản công nghiệp duy trì đà phục hồi đến cuối năm 2026, với miền Bắc là động lực tăng trưởng chính.
Nguồn tổng hợp: FPTS Research, báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp (qua Báo Diễn đàn Doanh nghiệp, bài “Bất động sản công nghiệp miền Bắc duy trì sức hút”, ngày 16/10/2026).
