Cùng với dự báo nhu cầu thuê tăng, các báo cáo phân tích cũng chỉ ra nhiều áp lực với chủ đầu tư khu công nghiệp. Đó là chi phí giải phóng mặt bằng, giá vật liệu và rủi ro thuế quan từ thị trường Mỹ.

Kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026

Theo SSI Research, doanh thu thuần của các doanh nghiệp khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2026 giảm 20,2% so với cùng kỳ, còn khoảng 38.000 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng giảm 40%, còn khoảng 4.000 tỷ đồng.

Báo cáo nêu ba nguyên nhân. Một số doanh nghiệp không ghi nhận giao dịch bán đất lớn trong kỳ. Chi phí lãi vay tăng. Một số đơn vị chuyển sang ghi nhận doanh thu cho thuê đất phân bổ đều theo thời gian.

Chi phí mặt bằng và vật liệu tăng

SSI Research cho biết việc đền bù, giải phóng mặt bằng đang làm tăng chi phí đầu tư khu công nghiệp mới. Quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và thay đổi địa giới cũng tác động đến chi phí đền bù.

Về vật liệu, giá cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, theo cùng báo cáo.

Biên lợi nhuận dự án mới thấp hơn

Theo ước tính của SSI Research, biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới vào khoảng 30–35%. Các khu công nghiệp hiện hữu có biên lợi nhuận trên 50%.

Báo Đầu tư Chứng khoán dẫn báo cáo cho biết nhiều khu công nghiệp mới có thể đi vào hoạt động chậm hơn kế hoạch, lùi sang khoảng quý IV/2026 đến nửa đầu năm 2027.

Giá thuê dự báo đi ngang

SSI Research dự báo giá thuê đất khu công nghiệp năm 2027 không tăng đáng kể. Các khu công nghiệp mới có thể chào giá cạnh tranh để sớm có khách thuê lớn đầu tiên. Áp lực giá thuê kết hợp với chi phí đầu vào tăng là yếu tố tác động trực tiếp đến hiệu quả của các dự án mới.

Rủi ro thuế quan

Theo các bài phân tích đăng trên CafeF và Báo Đầu tư Chứng khoán, hàng hóa Việt Nam đang chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung 12,5% theo Mục 301 của Mỹ. Mức này cao hơn mức 10% áp với Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia.

Nếu Mỹ áp thêm biện pháp thương mại sau các cuộc điều tra đang diễn ra, các ngành thâm dụng lao động như dệt may, da giày và đồ gỗ có thể bị ảnh hưởng. Đây cũng là nhóm khách thuê có nhu cầu đất khu công nghiệp đáng kể.

Nguồn tổng hợp: SSI Research, dữ liệu Fiinpro (qua Báo Đầu tư Chứng khoán – tinnhanhchungkhoan.vn, bài “Bất động sản khu công nghiệp: Kỳ vọng tăng tốc từ 2027”, ngày 9/10/2026; CafeF/Nhịp sống thị trường, bài “Thị trường bất động sản công nghiệp đứng trước cơ hội tăng trưởng và sức ép chi phí”, ngày 9/10/2026).