随着租赁需求增加的预测，分析报告也指出工业园区投资者面临诸多压力。其中包括土地清理成本、材料价格以及来自美国市场的关税风险。

2026年上半年经营业绩

根据SSI Research的数据，2026年上半年工业园区企业的净收入同比下降20.2%，约为38万亿越南盾。净利润下降40%，约为4万亿越南盾。

报告指出了三个原因。一些企业在期内未记录大额土地销售交易。利息支出增加。部分单位转为按时间分摊记录土地租赁收入。

场地和材料成本上涨

SSI Research 表示，征地和场地清理工作正在推高新工业园区的投资成本。行政单位的调整和边界变更也对征地成本产生了影响。

根据同一份报告，在材料方面，沙子、石材、水泥和回填材料的价格同比上涨了约 20%。

新项目利润率较低

据 SSI Research 估计，新工业园区项目的利润率约为 30–35%。现有工业园区的利润率则超过 50%。

《证券投资报》援引该报告称，许多新工业园区可能会比计划推迟投入运营，推迟至 2026 年第四季度至 2027 年上半年。

租金价格预计持平

SSI Research 预测 2027 年工业园区土地租金不会有显著增长。新工业园区可能会提供具有竞争力的价格，以尽早获得首批大型租户。租金压力加上投入成本的增加，是直接影响新项目效益的因素。

关税风险

根据 CafeF 和《证券投资报》发表的分析文章，越南商品目前根据美国第 301 条款面临 12.5% 的额外进口关税。这一水平高于孟加拉国、印度和印度尼西亚所面临的 10%。

如果美国在正在进行的调查后采取进一步的贸易措施，纺织、制鞋和木制品等劳动密集型行业可能会受到影响。这也是对工业园区土地有显著需求的一类租户。

资料来源：SSI Research，Fiinpro 数据（通过《证券投资报》– tinnhanhchungkhoan.vn，文章“工业园区房地产：期待 2027 年起加速”，2026 年 10 月 9 日；CafeF/市场脉动，文章“工业房地产市场面临增长机遇与成本压力”，2026 年 10 月 9 日）。