北寧 – 北江房地產在合併前夕「升溫」

北江：市場在低迷期後強勁復甦

經歷了2022–2023年的低迷期後，北江房地產自2024年初以來出現了強勁復甦。據北江房地產協會統計，2024年第一季度記錄了約3,400筆通過公證的房地產交易，較去年同期顯著增長。全市場平均售價較2023年谷底上漲了10–15%。

根據北江省司法廳數據，僅在2024年第一季度，全省記錄了超過3,400筆通過公證的房地產轉讓交易，較去年同期增長近40%。

特別是拍賣土地市場變得活躍，多場拍賣會創下紀錄。例如，5月15日維安市（Việt Yên）65塊土地的拍賣會，總起拍價為939億越南盾，但成交價高達1,988億越南盾，溢價1,040億越南盾。這些土地起拍價為每平方米13–20萬越南盾，但成交價達到每平方米35–50萬越南盾，個別地塊甚至超過60萬越南盾。

工業園區周邊鄉鎮如增進（Tăng Tiến）、雲中（Vân Trung）、鴻泰（Hồng Thái，維安縣）的住宅用地價格較2023年底上漲了20–30%。屬於合併範圍的諒江縣（Lạng Giang）和安勇縣（Yên Dũng）也記錄了活躍的交易，特別是專家住房和小型土地板塊。

自2025年1月1日起將安勇縣併入北江市的計劃也為市場帶來了新的「預期浪潮」。據當地房地產經紀機構統計，岩邊鎮（Nham Biền）、新柳（Tân Liễu）、香澗（Hương Gián）等區域在近幾個月內價格上漲了5–8%。

北寧：新供應有限，價格依然高企

與此同時，北寧市場相對穩定，但價格水平依然維持在高位，特別是在慈山（Từ Sơn）、安豐（Yên Phong）和桂武（Quế Võ）等基礎設施連接良好的區域。

根據市場上一家知名房地產研究機構的2025年第一季度報告，北寧的報價水平並未下降，甚至較去年同期小幅上漲3–5%。慈山的土地價格根據位置不同，在每平方米45–70萬越南盾之間波動，安豐達到約25–40萬越南盾，而北寧市中心區域則保持在每平方米70–100萬越南盾。

值得注意的是，由於許多項目在實施行政調整方案後需等待規劃審查，北寧的新項目供應目前較為稀缺。仙遊（Tiên Du）、順成（Thuận Thành）等預計合併的區域正成為長期投資者的目的地，特別是針對工業園區和物流服務的資金流。

2024年，北寧在吸引FDI資金方面仍保持全國領先地位。根據北寧統計局數據，全省新批FDI項目359個，註冊資本總額達18億美元（較去年增長70.7%）。綜合新批、增資及股份購買資金，北寧在2024年共吸引了約48億美元的FDI。

推動工業房地產和工人住房需求的大型項目包括：富士康（Foxconn）的FCPV工廠（3.83億美元）；歌爾聲學（Goertek）南山 – 合嶺項目（2.8億美元）；Victory Giant越南項目（2.6億美元）；LOGOS安豐II-A項目（7,400萬美元）。

此外，根據省建設廳數據，北寧目前計劃實施53個社會住房項目，總面積170公頃，提供約73,000套公寓，服務超過219,000名勞工。這是旨在平衡市場並解決工業園區日益龐大的勞動力居住問題的戰略舉措。

基礎設施是槓桿

北寧和北江均位於首都擴展區，受益於正在及即將實施的戰略基礎設施線路。

例如，首都區域四環路（Vành đai 4）穿過北寧，並直接連接北江的俠和縣（Hiệp Hòa）和維安縣（Việt Yên）。

連接18號國道 – 安豐工業園區 – 桂武工業園區的道路正在擴建中，為貨物和人口流動創造了條件。

又如寧平 – 北江高速公路，規劃階段已完成，預計於2030年前完工。

五環路（Vành đai 5）預計將連接跨省的城市 – 工業區，為陸南（Lục Nam）、陸岸（Lục Ngạn，北江）及嘉平（Gia Bình）、良才（Lương Tài，北寧）等周邊縣份帶來增值機會。

特別是連接嘉平機場與河內首都的道路項目也已提出，總投資額超過7.1萬億越南盾，為該區域的連接能力及房地產增值帶來了諸多期待。

合併後預測：根據位置與規劃分化

來自BHS Group和第一太平戴維斯（Savills）越南的專家一致認為，合併後，從鄉升為坊或從縣升為市社的地區可能會經歷新一輪價格上漲，特別是在行政核心區、工業園區周邊及主要交通軸線附近。

然而，市場不會出現全面「升溫」，而是會出現明顯的分化。基礎設施跟不上、缺乏規劃或位於發展走廊之外的區域將難以快速增長。

2025–2027年期間最具潛力的板塊被評估為：工業房地產、工人住房、新城區周邊土地以及合併後有明確分區規劃的區域。

總體而言，北寧和北江的行政單位調整事件不僅是機構改革，更是重塑整個城市與工業結構的動力，從而為房地產市場開闢了許多機會。然而，這是一場長期博弈，投資者需要密切關注詳細規劃、基礎設施實施進度以及投資資金流的轉移。

(來源：CafeLand)