在行政合并前夕，这两个北部重点工业省份的房地产市场已经出现了明显的波动。许多投资者期待，合并进程将成为推动基础设施、规划和房地产价值迈上新台阶的催化剂。
北江：市场在低迷期后实现显著复苏
经历了2022–2023年的低迷期后，北江房地产自2024年初以来实现了显著复苏。据北江房地产协会统计，2024年第一季度通过公证记录的房产交易约3,400笔，较去年同期大幅增长。全市场平均售价较2023年的低谷水平上涨了10–15%。
根据北江省司法厅的数据，仅2024年第一季度，全省通过公证记录的房地产转让交易就超过3,400笔，较去年同期增长近40%。
特别是拍卖土地市场变得活跃，多次拍卖创下纪录。例如，5月15日越安市（Việt Yên）65块土地的拍卖会，总起拍价为939亿越南盾，但成交价高达1,988亿越南盾，溢价1.04亿越南盾。这些土地的起拍价为每平方米1,300万至2,000万越南盾，但成交价达到了每平方米3,500万至5,000万越南盾，个别地块甚至超过了每平方米6,000万越南盾。
工业园区周边乡镇（如增进、云中、鸿泰，越安市）的住宅用地价格较2023年底上涨了20–30%。谅江县和安勇县这两个被纳入合并范围的地区也记录了活跃的交易，特别是专家住房和小型地块细分市场。
自2025年1月1日起将安勇县并入北江市的计划也为市场带来了新的“预期浪潮”。据当地一家中介机构统计，岩边镇、新柳、香涧等地区近几个月价格上涨了5–8%。
北宁：新供应有限，价格依然高企
与此同时，北宁市场相对稳定，但价格水平依然维持在高位，特别是在慈山、安丰和桂武等基础设施连接良好的地区。
根据市场上一家知名房地产研究机构2025年第一季度的报告，北宁的挂牌价格并未下降，甚至较去年同期小幅上涨了3–5%。慈山的土地价格根据位置不同，在每平方米4,500万至7,000万越南盾之间波动，安丰达到约每平方米2,500万至4,000万越南盾，而北宁市中心区域则保持在每平方米7,000万至1亿越南盾的水平。
值得注意的是，由于许多项目在实施行政调整方案后需等待规划审查，北宁的新项目供应目前较为稀缺。仙游、顺成等预计合并的地区正成为长期投资者的目的地，特别是针对工业园区和物流服务领域的资金。
2024年，北宁在吸引外商直接投资（FDI）方面仍保持全国领先地位。据北宁统计局数据，该省新批FDI项目359个，注册资本总额达18亿美元（较去年增长70.7%）。综合新批、增资和股权购买，北宁在2024年共吸引了约48亿美元的FDI。
推动工业地产和工人住房需求的大型项目包括：富士康（Foxconn）的FCPV工厂（3.83亿美元）；歌尔声学（Goertek）南山–合岭项目（2.8亿美元）；越南Victory Giant项目（2.6亿美元）；LOGOS安丰II-A项目（7,400万美元）。
此外，根据省建设厅的数据，北宁目前计划实施53个社会住房项目，总面积170公顷，提供约73,000套公寓，服务超过219,000名劳动者。这是平衡市场并解决工业园区日益增长的劳动力安居问题的战略举措。
基础设施是杠杆
北宁和北江均位于首都扩展区，受益于正在及即将实施的战略基础设施线路。
例如，首都区域4号环路穿过北宁，并直接连接北江的协和县和越安市。
连接18号国道 – 安丰工业园区 – 桂武工业园区的道路已经并正在扩建，为货物和人口的流动创造了条件。
又如宁平 – 北江高速公路，规划阶段已经完成，预计在2030年前完工。
5号环路预计将连接各省际城市 – 工业区，为陆南、陆岸（北江）和嘉平、良才（北宁）等周边县份带来了升值机会。
特别是连接嘉平机场与河内首都的道路项目也已提出，总投资超过7.1万亿越南盾，为该地区的连接能力及房地产价值提升带来了巨大预期。
合并后预测：根据位置和规划出现分化
来自BHS Group和第一太平戴维斯（Savills）越南的专家一致认为，合并后，从乡升格为坊或从县升格为市的地区可能会迎来新一轮涨价，特别是在行政核心区、工业园区周边及主要交通轴线附近。
然而，市场不会出现全面“升温”，而是会出现明显的分化。基础设施跟不上、缺乏规划或位于发展走廊之外的地区将难以快速增长。
2025–2027年期间最具潜力的细分市场被认为是：工业地产、工人住房、新城区周边地块以及合并后有明确分区规划的区域。
总的来说，北宁和北江的行政单位调整事件不仅是机构改革，更是重塑整个城市和工业结构的动力，从而为房地产市场开启了许多机会。然而，这是一场持久战，投资者需要密切关注详细规划、基础设施实施进度以及投资资金的流向。
(来源：CafeLand)
