隨著租賃需求預測的增加，分析報告也指出工業園區投資方正面臨多重壓力。其中包括土地清理成本、材料價格以及來自美國市場的關稅風險。

2026 年上半年經營業績

根據 SSI Research 的數據，2026 年上半年工業園區企業的淨營收同比下降 20.2%，約為 38 萬億越南盾。淨利潤下降 40%，約為 4 萬億越南盾。

報告列舉了三個原因。部分企業在該期間未記錄大型土地銷售交易。利息支出增加。部分單位轉向按時間分攤記錄土地租賃收入。

土地成本與材料成本上升

SSI Research 表示，賠償與土地清理工作正在增加新工業園區的投資成本。行政單位的調整與行政邊界的變更也對賠償成本產生了影響。

在材料方面，根據同一份報告，沙子、石頭、水泥及填築材料的價格同比上漲了約 20%。

新項目利潤率較低

根據 SSI Research 的估計，新工業園區項目的利潤率約為 30–35%。現有工業園區的利潤率則超過 50%。

《證券投資報》援引報告稱，許多新工業園區的運營進度可能慢於計劃，推遲至 2026 年第四季度至 2027 年上半年左右。

租金預計持平

SSI Research 預測 2027 年工業園區土地租金不會顯著上漲。新工業園區可能會報出具有競爭力的價格，以儘早獲得首批大型租戶。租金壓力與投入成本上升是直接影響新項目效率的因素。

關稅風險

根據 CafeF 和《證券投資報》發布的分析文章，越南商品目前正根據美國《301 條款》承受 12.5% 的額外進口關稅。這一水平高於孟加拉國、印度和印尼所面臨的 10% 稅率。

如果美國在正在進行的調查後採取進一步的貿易措施，紡織服裝、皮革鞋類和木製品等勞動密集型產業可能會受到影響。這也是對工業園區土地有顯著需求的租戶群體。

資料來源：SSI Research，Fiinpro數據（經《投資證券報》– tinnhanhchungkhoan.vn，「工業園區房地產：預期自2027年起加速」一文，2026年10月9日；CafeF/市場脈動，「工業房地產市場面臨增長機遇與成本壓力」一文，2026年10月9日）。