Sau hợp nhất, Hải Phòng trở thành cực tăng trưởng công nghiệp lớn nhất miền Bắc, thu hút hơn 3,47 tỷ USD vốn FDI trong 8 tháng đầu năm 2026. Khi nguồn cung khu công nghiệp tăng mạnh, yếu tố quyết định dòng vốn thế hệ mới không còn là giá thuê đất mà là nguồn điện xanh, logistics, nhà ở cho lao động và năng lực tài chính của chủ đầu tư hạ tầng.
Quy mô mới, áp lực cạnh tranh mới
Sau hợp nhất, Hải Phòng có diện tích 3.194,72 km² và dân số 4,66 triệu người. Tính đến hết tháng 8/2026, thành phố thu hút hơn 3,47 tỷ USD vốn FDI. Lũy kế đến nay, các khu công nghiệp và khu kinh tế trên địa bàn đã thu hút 1.353 dự án với tổng vốn đăng ký 63,3 tỷ USD.
Theo quy hoạch, thành phố phấn đấu đưa tỷ trọng công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 47–48% GRDP vào năm 2030 và chuẩn bị hạ tầng cho quy mô vốn đầu tư thực hiện khoảng 2,4 triệu tỷ đồng giai đoạn 2026–2030.
Tại hội thảo về tài chính bất động sản khu công nghiệp tổ chức cuối tháng 9/2026 tại Hải Phòng, các chuyên gia cho rằng với định hướng hình thành hơn 82 khu công nghiệp và Khu thương mại tự do quy mô 6.292 ha, nguồn cung mặt bằng tăng sẽ tạo sức ép cạnh tranh lớn giữa các dự án.
Nhà đầu tư tính tổng chi phí vòng đời 20–40 năm
TS Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), cho rằng khu công nghiệp đang trở thành nền tảng kết nối vốn FDI, công nghệ, logistics, năng lượng và doanh nghiệp Việt. Các nhà đầu tư bán dẫn, AI, điện tử, công nghiệp chính xác ngoài mặt bằng còn đòi hỏi điện ổn định, năng lượng đạt chuẩn xanh, hạ tầng số và logistics cạnh tranh.
Ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Hải quan và Thương mại quốc tế EY Việt Nam, phân tích nhà đầu tư lớn tính tổng chi phí suốt vòng đời dự án, thường 20–40 năm. Giá thuê đất ban đầu vì thế không còn là yếu tố quyết định duy nhất nếu dự án đối mặt rủi ro gián đoạn năng lượng hoặc chi phí vận hành biến động.
Hiện giá thuê đất dài hạn tại các khu công nghiệp hàng đầu Hải Phòng phổ biến ở mức 120–160 USD/m²/kỳ thuê, phản ánh chất lượng hạ tầng và có thể được bù đắp nếu môi trường vận hành đáp ứng tiêu chuẩn ESG.
Hạ tầng xã hội và năng suất lao động
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng sức hút của khu công nghiệp cuối cùng phụ thuộc vào năng suất lao động, mà điều kiện sống của người lao động là một phần quan trọng.
Giai đoạn 2026–2030, Hải Phòng đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 32.900 căn nhà ở xã hội. Đến hết tháng 8/2026, thành phố đã hoàn thành 2.050 trên 7.135 căn theo kế hoạch năm.
Điểm nghẽn mặt bằng và bài toán vốn cho khu công nghiệp xanh
Tiến độ giải phóng mặt bằng tại một số dự án đã gần hoàn tất, như KCN Nam Tràng Cát (98%), KCN Tân Trào giai đoạn 1 (98%) và KCN Kim Thành (gần 99%). Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn vướng mặt bằng chưa liền vùng, tái định cư hoặc đường kết nối. Mỗi ha đất chưa thể làm hạ tầng đồng nghĩa với vốn bị “đóng băng”, kéo theo chi phí lãi vay và chi phí cơ hội.
Đầu tư hạ tầng xanh, sinh thái theo chuẩn quốc tế làm chi phí ban đầu của doanh nghiệp hạ tầng tăng thêm 10–15%. Bà Trần Thị Tố Loan, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ, cho biết các hạng mục như xử lý, tuần hoàn nước thải cần vốn lớn trong thời gian ngắn nhưng chưa tạo dòng tiền ngay. Tại KCN Nam Đình Vũ, doanh nghiệp đã hoàn thiện nhiều hạng mục theo định hướng xanh, nhưng khi vay vốn tiếp vẫn gặp khó vì ngân hàng chưa đánh giá được hiệu quả tài chính ngắn hạn.
Đại diện các định chế tài chính và Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng thống nhất cần mở rộng kênh vốn dài hạn ngoài tín dụng ngân hàng, gồm trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư quốc tế, vốn cổ phần tư nhân và tài chính xanh. Thành phố đồng thời đẩy nhanh thủ tục hành chính, hoàn thiện quy hoạch giao thông kết nối và hỗ trợ doanh nghiệp Việt tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng FDI.
Nhận định
Khi chi phí hạ tầng xanh tăng và nhà đầu tư tính bài toán theo vòng đời 20–40 năm, tiêu chuẩn đối với công trình nhà xưởng trong khu công nghiệp cũng được nâng lên tương ứng: hiệu quả năng lượng, khả năng tích hợp hệ thống điện mặt trời áp mái, xử lý nước và độ bền kết cấu. Đây là những yêu cầu mà chủ đầu tư thứ cấp sẽ ngày càng đặt ra ngay từ giai đoạn thiết kế.
Nguồn: Báo Hải Phòng (đăng lại trên Vietnam.vn) – “Động lực mới cho bất động sản công nghiệp Hải Phòng”, Thu Hằng, 05/11/2026.
